在文旅融合的背景下，旅游項(xiàng)目的策劃規(guī)劃需要統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目各要素，統(tǒng)攬全局，在市場需求和資源匹配的基礎(chǔ)上，從頂層上尋求問題的解決之道。下面以煙臺桃源仙谷國際康養(yǎng)小鎮(zhèn)為例探討康養(yǎng)小鎮(zhèn)的頂層設(shè)計(jì)。
一、項(xiàng)目背景是什么？

     項(xiàng)目概況
     項(xiàng)目位于煙臺市萊山區(qū)城郊，距離煙臺植物園、塔山旅游風(fēng)景區(qū)、煙臺海濱公園等都在10公里范圍內(nèi)，交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越?；卣嫉丶s1900畝，地形屬丘陵山地，山湖相依，自然植被以農(nóng)林果樹為主，生態(tài)環(huán)境良好，但景觀一般，缺乏稀缺性資源。

     政策背景促進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展
     伴隨著“健康中國2030”規(guī)劃綱要的落地，各地政府出臺一系列政策鼓勵開展健康產(chǎn)業(yè)建設(shè)，引導(dǎo)以發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，構(gòu)建養(yǎng)老、文化和旅游、體育等多領(lǐng)域融合互通的休閑消費(fèi)體系，為發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展條件。

     市場需求
     在人民對美好生活向往的需求和文旅融合的背景下，休閑旅游成為幸福剛需，出行常態(tài)化，消費(fèi)需求向品質(zhì)化、個性化、多樣化、健康化發(fā)展。另外，伴隨著消費(fèi)升級，人們對健康生活的需求越來越強(qiáng)烈，健康消費(fèi)市場越來越得到認(rèn)可。

     挖掘核心資源
     所有項(xiàng)目的策劃與定位都必須建立在市場需求和資源匹配的基礎(chǔ)上。煙臺市濱海旅游資源豐富，仙道文化和海洋文化等人文資源突出。項(xiàng)目地?fù)碛猩胶嘁?、桃林山谷的生態(tài)基底。但是植被以農(nóng)林果樹為主，景觀林相一般，缺乏觀賞價(jià)值；同時缺少有特色村落、建筑和歷史底蘊(yùn)，整體缺乏文化吸引力。因此用地方特色海洋文化和仙道文化頂層指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)， 將文化內(nèi)涵滲透到康養(yǎng)項(xiàng)目的各個細(xì)節(jié)中，最終形成差異化的核心賣點(diǎn)。

     現(xiàn)狀問題
     康養(yǎng)市場需求規(guī)模大，但是缺乏體系化的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，有效供給不足；地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系不夠完善，層次不高，缺乏持續(xù)吸引力休閑度假產(chǎn)品；項(xiàng)目地自然景觀一般，缺乏稀缺性的自然資源；用地條件受航空限高和地形條件限制。

二、做什么樣的項(xiàng)目？

     從地域文化明確差異化的精準(zhǔn)定位
     地域文化是形成差異化的重要因素，當(dāng)?shù)氐耐攀俏ㄒ坏摹１卷?xiàng)目重要的兩個本土文化是海洋文化和仙道文化，因此項(xiàng)目依托煙臺海洋性氣候資源，以海洋文化和仙道文化為核心內(nèi)涵，以健康為出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，把獨(dú)特的地域文化轉(zhuǎn)化成差異化的，以養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假服務(wù)為核心的康養(yǎng)小鎮(zhèn)定位。

     構(gòu)建體系化康養(yǎng)
     康養(yǎng)小鎮(zhèn)的核心競爭力是體系化康養(yǎng)，主要由核心醫(yī)療技術(shù)+康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)閉環(huán)+康養(yǎng)運(yùn)營服務(wù)三部分構(gòu)成。本項(xiàng)目通過與國際知名康養(yǎng)機(jī)構(gòu)合作，引進(jìn)先進(jìn)醫(yī)療技術(shù)，打造瑞士抗衰老養(yǎng)生中心、國際健康體檢中心，構(gòu)建核心醫(yī)療康復(fù)賣點(diǎn)。

     延伸康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)
     康養(yǎng)是以養(yǎng)為手段，以康為目的，從健康、養(yǎng)生、養(yǎng)老三個維度出發(fā)，對生命的長度、豐度、自由度三位一體的拓展過程。所以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是以健康產(chǎn)業(yè)為核心，將健康、養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、旅游等多元化功能融為一體的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)體系。本項(xiàng)目康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)主要由康養(yǎng)理療產(chǎn)業(yè)、休閑度假產(chǎn)業(yè)、親子娛樂產(chǎn)業(yè)、健康運(yùn)動產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)旅居等多業(yè)態(tài)融為一環(huán)。

三、項(xiàng)目怎么去落地？
     開發(fā)模式
     以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為依托，主題文化旅游為紐帶，體系化康養(yǎng)為賣點(diǎn)，構(gòu)建復(fù)合型健康旅游綜合體。分期開發(fā)，以點(diǎn)帶面，多點(diǎn)聯(lián)動，逐步聚集整體效應(yīng)。開發(fā)與運(yùn)營并重，以市場需求為導(dǎo)向，統(tǒng)籌旅居、康養(yǎng)、旅游等項(xiàng)目的開發(fā)。

     盈利模式
     本項(xiàng)目的盈利來源主要是康養(yǎng)旅居和康養(yǎng)運(yùn)營服務(wù)，包括康養(yǎng)地產(chǎn)一次性銷售收益、長期性租賃收益及配套服務(wù)運(yùn)營收益、土地增值等。其中一次性銷售可以很好解決開發(fā)資金的回收，并推動其它項(xiàng)目滾動開發(fā)。長期性康養(yǎng)運(yùn)營服務(wù)是康養(yǎng)小鎮(zhèn)的差異化發(fā)展的核心競爭力，因此其長期性收益也是重要的盈利來源。本項(xiàng)目的長期性收益包含：海洋理療、國際健康養(yǎng)生中心、仙道養(yǎng)生中心、綠野仙蹤四季主題樂園、文化旅游水街、藝術(shù)劇場等項(xiàng)目的運(yùn)營收益。

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