旅游綜合體是指在特定區(qū)域內(nèi)，以一定的旅游資源和土地資源為基礎(chǔ)，將休閑、度假、商務(wù)、會(huì)展、娛樂(lè)、購(gòu)物等主要功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合所形成的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、功能互補(bǔ)的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。它融合了旅游業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多種業(yè)態(tài)，有效整合了旅游業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，促進(jìn)了旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　以不同驅(qū)動(dòng)力為基礎(chǔ)，旅游綜合體的發(fā)展模式可劃分為三類，即以旅游景區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)為驅(qū)動(dòng)力的旅游綜合體、以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)力旅游綜合體和以城市特定階段的發(fā)展要求為驅(qū)動(dòng)力的旅游綜合體。

　　旅游綜合體發(fā)展容易遇到的問(wèn)題主要有以下四個(gè)方面：一是盲目模仿與復(fù)制，地域特色不突出；二是前期的旅游規(guī)劃不科學(xué)，業(yè)態(tài)布局不合理；三是目標(biāo)與定位不明確，規(guī)劃建設(shè)隨意性強(qiáng)，缺乏過(guò)程控制；四是投資后勁不足，影響項(xiàng)目的滾動(dòng)發(fā)展。因此，旅游綜合體必須打造自身特色，構(gòu)造合理的運(yùn)營(yíng)和營(yíng)利模式，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

　　首先，在市場(chǎng)規(guī)則的作用下，旅游綜合體的發(fā)展必須順應(yīng)時(shí)代的需求，打造自身特色。目前，在自駕游、自助游快速發(fā)展的情況下，旅游綜合體在服務(wù)旅游團(tuán)的同時(shí)，必須重視吸引散客，打造自身旅游特色，提供個(gè)性化服務(wù)，建設(shè)專業(yè)隊(duì)伍為散客提供專業(yè)的定制服務(wù)。

　　其次，打造旅游綜合體，必須在旅游規(guī)劃中充分考慮開(kāi)發(fā)環(huán)境、地域特點(diǎn)、合理配置資源和土地、準(zhǔn)確定位客源市場(chǎng)，延伸大旅游產(chǎn)業(yè)和泛旅游產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)架，構(gòu)造合理的運(yùn)營(yíng)和營(yíng)利模式。

　　再次，旅游綜合體的打造可適當(dāng)引進(jìn)各個(gè)業(yè)態(tài)的龍頭企業(yè)，帶動(dòng)各個(gè)業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)自身后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，保證項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。例如，可采取捆綁型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，即開(kāi)發(fā)商選擇同質(zhì)性較強(qiáng)、可復(fù)制性較高的一批商業(yè)項(xiàng)目，建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系；在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)初期，使這批合作商家提前介入項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)，提供標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)圖紙；項(xiàng)目拿地之后，即與一攬子品牌商家集體簽約，進(jìn)行訂單式合作，確保綜合體的后續(xù)營(yíng)運(yùn)和輻射力。

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